房企融资难！地产基金如何投资备案及合规操作?

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课程纲要

地产基金的备案与投资

（融孚律所 孙名琦 刘畅）

第一部分——地产基金备案

一、近期监管动向

（一）监管要点

1、信息披露不充分

2、违反投资范围规定

3、公司治理和内部控制缺失

4、违反规定公开募集

5、未经备案就开始投资运作

6、违规制定“承诺最低收益”条款

（二）对管理人的启示

1、从源头抓起，严格控制投资范围

（1）中基协关于“产品类型”的说明

（2）资管新规的产品分类及投资比例

2、募集行为的底线—非公开+合格投资者+适当性管理

（1）私募基金合规募集行为的九个步骤—募集九步法

（2）禁止性募集行为

3、严禁任何形式的“保本保收益”行为

（1）《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》#19、《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》#3、《私募投资基金募集行为管理办法》#24

（2）“保本保收益”的法律后果

（3）“保本保收益”的合规后果

4、信息披露—保护投资者亦保护管理人

（1）信息披露的规则体系

（2）信息披露义务

（3）信息披露报告备份义务—私募股权投资基金

（4）各类型的信息报送与操作要点

5、加强管理人的日常合规管理

（1）管理人登记难度加大——年度登记情况及2018年月度登记情况

（2）现场检查

（3）内控制度

（4）“专业化”经营

（5）防范不正当关联交易、利益输送和内部人控制风险

6、备案是投资的前提

（1）《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》#11 #12、《私募投资基金合同指引1号（契约型私募基金合同内容与格式指引）》、《私募投资基金合同指引3号（合伙协议必备条款指引）》

（2）备案失败的常见处理方式

（3）封闭式产品与临时开放期的设置

二、地产基金产品设计的热点问题及基金合同的配套设计

（一）收益分配模式的热点问题

1、业绩比较基准的监管态度

2、超额收益分配对产品合规性的影响

3、新局面下收益分配的设计方案

（二）结构化与杠杆比例

1、结构化产品的认定口径

2、杠杆比例设计口径的现状

3、合伙型的杠杆比例与资金Call投机制

4、是否存在保本保收益结构设计

（三）投资范围的重点问题

1、 “4号文”项下的地产基金投资结构

2、不予备案须知

3、股债夹层的投资方式

4、应收账款、股权收益权、不良资产基金能否备案

（四）基金的治理结构

1、双“GP”与双管理人

2、份额持有人大会与日常机构

3、合伙人会议与咨询委员会

三、地产基金备案的热点与难点

（一）单一项目融资风险

1、单层基金结构

2、组合基金结构

（二）穿透核查

1、向上穿透—《私募投资基金监督管理暂行办法》#13

2、向下穿透—《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》#27、《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》#2

（三）多层结构的合理性

1、未突破人数限制

2、商业合理性

3、投资稳定性

（四）资金池的风险

1、《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》#9

2、《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》#15

3、《私募投资基金备案须知》#3

（五） “股+债”投资的比例设置

1、以“股+债”的方式投资房地产项目

2、股债比例设定的合理数值

3、资金用途与4号文的隐喻

（六）非货币资产出资

1、《中华人民共和国证券投资基金法》#2、《中华人民共和国信托法》#7

2、《中华人民共和国合伙企业法》#16、《中华人民共和国合伙企业法》#64

（七）分级安排

1、优先级与劣后级的区分

2、优先级的固定收益与“保本保收益”

四、产品备案的步骤与周期

附产品备案步骤与周期详细流程图

五、地产基金备案的常见反馈及解决方案

（一）关于后续募集安排、投资方式及退出方式等

（二）关于穿透核查至底层项目

（三）关于股债比的设置问题

（四）关于基金结构设计合理性等问题

（五）关于关联交易所涉备案说明文件

（六）关于风险揭示书的内容和签署要求

（七）关于托管确认函的相关问题

第二部分——地产基金投资

一、尽职调查

（一）项目公司

1、基本情况、股权结构

2、历史沿革

3、资质文件：尤其关注房地产开发企业资质

4、公司治理结构，包括股东（会）、董事会、监事（会）及经营管理层的职权；如交易架构涉及股权转让、增资、借款、担保等事项。尤其需重点关注，本次拟定交易结构涉及的相关交易安排（如前述提及的股转、增资、借款、担保等事项）对应的内部程序。

5、项目公司股东及股权情况

6、主要资产及对外投资

7、重大债务及对外担保

8、项目公司及法定代表人的诉讼、仲裁及行政处罚

（二）目标公司（SPV）

1、基本情况及股权结构

2、历史沿革

3、资质文件

4、公司治理结构，包括股东（会）、董事会、监事（会）及经营管理层的职权；如交易架构涉及股权转让、增资或借款等事项，需重点关注前述事项需履行的内部程序。

5、目标公司股东情况

6、对外投资

7、重大债务及对外担保

8、目标公司及法定代表人的诉讼、仲裁及行政处罚

（三）标的地块

1、标的地块土地使用权的取得程序：重点关注招拍挂程序、土地出让合同签署情况、土地出让金及相关税费的支付情况

2、标的地块土地使用权的权属状况：是否已取得相关权属证明文件、标的地块是否存在权利负担

3、标的地块已取得的许可证照

4、标的地块的建设开发情况

（四）增信方

1、基本情况

2、公司治理结构

3、对外提供增信的内部及外部程序要求；涉外情形下的跨境担保问题（效力与履行）。

4、增信方的重大债务及对外担保等情况（履约能力的表面性核查）。

二、投资协议

（一）投资进入

1、形式：增资、股权转让、股东借款等；

2、关键条款：交易安排及具体投资金额，支付投资款的前提条件、支付投资款的进度及时间安排、手续办理的安排。

（二）投资退出

1、形式：股权回购（模拟清算）、原状分配等；

2、关键条款：交易金额及比例、退出的条件及时间安排、提前退出的方式及时间安排、手续办理的安排。

（三）增信方式

1、形式；抵押、质押、保证等；

2、担保范围、担保方式、保证期间、保证合同的独立性。

（四）合作框架协议

1、合作背景及总体合作方案。

2、底层标的基本情况。

3、核心交易条款：

a)  总体合作方案及合作目的的介绍；

b)  投资进入的具体安排（进入方式的选择；警惕注意：交割前提的设置——尽调反馈问题的联动）——相关具体安排对应具体的配套交易文件（股权、增资、借款等）；

c)   投资退出的具体安排（退出方式的选择；警惕注意：退出方式的唯一性、价格的提前固定、价格与标的项目开发收益脱钩）——相关具体安排对应具体的配套交易文件（回购、增资退出等）；

d)  项目公司的治理结构——股东会职权、表决比例的设置（包含事项的通过比例以及股东的表决权比例的设置），董事会组成、职权（特殊事项与一般事项），经营管理机构（经理、财务总监/负责人）的设置及职权；

e)  标的项目的经营管理及权益分配——证照印章的管理、标的项目开发进度的要求、资金（进入及回流）的封闭管理/监管、开发成本的管理、信息披露；

f)   违约及赔偿——锁定投资进入、标的项目开发以及投资退出环节对应的违约风险；

g)  陈述与保证、过渡期安排及其他常规性条款（违约责任、保密、通知、不可抗力、合同的生效及终止、争议解决、协议效力的优先性等）。

（五）其它配套文件

1、投资进入时项目公司/目标公司的内部决议文件；

2、投资退出时项目公司/目标公司的内部决议文件；

3、增信方就本次增信所需履行的内部决议文件。

房地产私募投资基金理论与实务

（ 知名地产基金 薛老师）

一、资产管理行业与房地产私募投资基金

（一）中国房地产私募投资基金发展历程

（二）资产管理行业视角下的房地产私募投资基金

（三） 房地产项目的特点

（四）国家宏观调控政策对房地产私募基金的影响

（五） 房地产私募基金的金融学分析

二、房地产私募投资基金投前操作实务

（一）目标项目的发现与识别

（二）房地产项目的选择标准

（三）房地产项目的投前尽职调查

（四）基金交易结构设计

（五）基金管理人的投资决策流程

（六）私募基金的备案

（七）房地产私募基金的发行与募集

三、房地产私募投资基金投后操作实务

（一）房地产私募投资基金投后管理的重要性与意义

（二）投后管理的目标与行为准则

（三）投后管理的力度层次

（四）如何决定投后管理的力度层次

（五）投后管理的角色分工

四、房地产私募基金涉及的法律问题

（一）交易结构设计的法律基础

（二）尽职调查过程中需关注的法律问题

（三）交易合同中的法律要点

（四）房地产项目涉诉情形与处理

五、案例分析

（一）项目基本情况与权益格局

（二）尽职调查不全面埋下问题的种子

（三） 股东间矛盾引发项目危机

（四）矛盾双方的诉求目标与措施手段

（五）基金管理人的应对措施及策略调整

（六）危机的化解方案与结局

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